Träumen Sie davon, ein heruntergekommenes Anwesen zu renovieren und es dann für ein großes Ka-Ching zu verkaufen? Erfahrene Profis verraten, was sie über House-Flipping gelernt haben – und wie man Flops verhindert.
Designer sind dafür bekannt, Deko-Zitronen in Limoncello-Cocktails zu verwandeln, die für Instagram geeignet sind. Kein Wunder also, dass sich viele wegen des lukrativen Potenzials des House Flippings zuwenden. „Meine größte Erfolgsgeschichte war es, ein Tudor-Haus aus den 1920er Jahren in einem etablierten Viertel von Fort Worth, Texas, vor dem Abriss zu bewahren“, sagt der Designer aus Dallas Jean Liu, die so viel Spaß daran hatte, mit ihrem Auftragnehmer an ihrem Starterhaus zu arbeiten, dass sie am Ende vier weitere Häuser zusammen umdrehten. Dieses besondere Anwesen hätte mit seinen zerbrochenen Fenstern, alten Rohrleitungen, freiliegenden Kabeln und verrottendem Holz verurteilt werden können. Dennoch sahen Liu und ihr Auftragnehmer das hässliche Entlein als Möchtegern-Schwan an – und sie hatten Recht. Sie kauften das Haus für 600.000 Dollar, gaben weitere 250.000 Dollar für die Renovierung aus und verkauften das Anwesen für 1,1 Millionen Dollar. „Kein schlechter Zahltag für einen Nebenjob“, sagt Liu.
Zusätzlich zu den Gewinnen hat das Flippen einen großen Vorteil: keine Kunden. Während die Pandemie den in Austin, Texas, ansässigen Designer verzögerte Sara Malek Barney‘s Immobilienplänen hat die Gründerin von Bandd Design 2021 schließlich einen Immobilienzweig ihres Unternehmens eröffnet und teilt ihre Zeit nun zwischen Entwicklungsarbeit und kundenorientierten Designprojekten auf. „Eine der Ideen dahinter war, Kunden aus dem Bild zu nehmen – volle kreative Freiheit zu haben und meinen eigenen Weg zu gehen“, sagt sie.
Dennoch ist ein Projekt ohne Kunden keine Lizenz dafür, alles zu tun, was Sie wollen – es gibt immer noch eine Menge Strategien, die Sie im Hinterkopf behalten sollten, damit Ihr Nebenprojekt nicht zu einer Geldgrube wird. Um Ihnen einen Vorsprung zu verschaffen, haben wir die Designer im Spiel gebeten, ihre besten Ratschläge für ein fröhliches House-Flipping zu verraten.
Wissen, wonach Sie suchen müssen
Luxus zu schaffen – wie locker definiert – neigt dazu, Belohnungen zu ernten. „Austin ist ein superheißer Markt“, sagt Barney. „Aus Immobiliensicht ist das alles entweder sehr schlechte Architektur aus den 1980er und 1990er Jahren oder Neubauten ohne Designgedanken oder Sorgfalt. Die Idee war, dass ich einen kreativen Design-Spin hinzufügen könnte, der ein wenig erhabener und spezieller ist als das Standard-Zeug für Bauherren, das überall herumgeworfen wird.“ Aber nach was suchen Sie in einem Meer von potenziellen Fixierern?
Sobald Barney sich auf Gegenden mit guten Schulen und charmanten Vierteln konzentriert, hat sie eine unerwartete Agenda: Sie sucht nach einem etwas seltsamen Zuhause. „Ich mag etwas, das eine Eigenart hat“, sagt sie. “Wenn es nur ein Standardhaus ist wie alles andere auf der Straße, spricht es mich nicht an.” In Natick, Massachusetts, Designer Karen Gutmann von Copper Dot Interiors verfolgt einen ähnlichen Ansatz. „Für mich ist der perfekte Flip etwas, das Charakter hat, aber auch sinnvoll sein muss“, sagt Goodman, der in den letzten sechs Jahren acht Immobilien geflippt hat. „Es gibt viele Häuser da draußen mit umständlichen Grundrissen, seltsamen Räumen und Dingen, die einen zum Staunen bringen. Wenn Sie darüber hinwegsehen und einen Sinn daraus machen können, werden die Käufer es am Ende zu schätzen wissen. Wenn Sie die Verrücktheit nicht ohne einen vollen Darm beheben können, gehen Sie vielleicht weiter.
Karen Goodman ging ein Risiko bei mintgrünen Schränken (anstelle eines eher erwarteten weißen Farbtons) ein, um besser zur Küche dieses Hauses aus den 1920er Jahren zu passen und es von anderen neu renovierten Häusern abzuheben – eine Wette, die sich auszahlte, als die Käufer des Hauses das hatten dieselbe Farbe auf ihren Hochzeitseinladungen, wodurch eine sofortige Verbindung mit dem Raum hergestellt wird.Mit freundlicher Genehmigung des Designers
Designer aus Winnetka, Illinois Alexandra Kähler gibt sich selbst noch strengere Parameter und nimmt nur Häuser an, die nur minimale Grundrissänderungen benötigen – schafft einen neuen Schmutzraum oder eine Waschküche im ersten Stock oder öffnet die Küche. Sie hat festgestellt, dass Häuser, die einen größeren Aufzug benötigen, sich am Ende des Projekts weniger wahrscheinlich auszahlen.
Natürlich spielt die alte Immobilienmaxime – Lage, Lage, Lage – eine enorme Rolle, wenn es um Ihre Rendite geht. Aber in einem außer Kontrolle geratenen Markt sind vergleichbare Immobilien oder „Comps“ (die aufgezeichneten Preise ähnlicher Immobilien, die auf dem Markt sind) nicht immer ein hilfreiches Instrument, um zu beurteilen, ob man investieren sollte. „Die Wettbewerbe in Austin sind im Moment einfach dumm“, sagt Barney. „Sie machen nicht einmal Sinn, weil der Markt so verrückt ist. Es ist wie: ‘Tu nichts mit einem Haus, halte es sechs Monate lang und verkaufe es für 50 Prozent mehr.’ Es ist also schwer zu sagen: ‚Mach das [to your property] und Sie werden eine Erfolgsgeschichte schreiben.’“
Ihre Hausaufgaben auf dem lokalen Markt zu machen, ist ein wesentlicher erster Schritt. Um sich einen Überblick über das Grundstück zu verschaffen, empfiehlt Goodman Rundgänge, auch wenn Sie wissen, dass das Haus nicht gut für einen Flip geeignet ist, um ein besseres Verständnis der aktuellen Preise für Häuser verschiedener Maßstäbe und Stile zu erlangen. Indem Sie Ihr Auge für das schulen, was da draußen ist, erkennen Sie ein gutes Geschäft eher, wenn Sie eines sehen – und fühlen sich sicher, wenn Sie weggehen, wenn die Zahlen nicht stimmen. „Wenn Sie das Haus nicht zum richtigen Preis bekommen, suchen Sie weiter“, rät Goodman, der mindestens 10 Häuser – und oft mehr – für einen typischen Flip besichtigt. „Wenn Sie Ihren Markt kennen, wissen Sie, wie viel Sie in das Haus stecken können, damit es sich für Sie lohnt. Das Schwierige als Designer ist der Wunsch, es episch zu machen. Es ist ein ständiger Kampf, nicht mehr Geld als nötig zu versenken.“
Einige Flossen, wie das Paar aus Bethesda, Maryland Alex und Iwona Petrov von Yzign Interiors empfehlen, nach außerbörslichen Angeboten Ausschau zu halten. „Es gibt zwei Möglichkeiten, Immobilien zu finden: Die eine geht über das MLS oder den Multiple-Listing-Service, wo die meisten Immobilien bereits renoviert sind“, sagt Alex Petrov und verweist auf die Datenbank, die Immobilienmakler verwenden. „Eine andere Möglichkeit besteht darin, sich auf Off-Market-Deals über Großhändler zu konzentrieren.“ Die Petrovs kauften im Juli 2021 eine Eigentumswohnung außerhalb des Marktes im Großraum Washington, DC, für 155.000 US-Dollar und haben sie jetzt – nachdem sie sie mit allem verschönert haben, von einer gründlichen Renovierung bis hin zu einer auffälligen Inneneinrichtung – auf 275.000 US-Dollar geschätzt, wenn sie es tun verkaufe es voll möbliert. (Eine Sache, die Sie nicht tun sollten, ist, sich auf Zillow zu verlassen, das aus der MLS abzieht – manchmal mit einer Verzögerung, die so groß ist, dass Sie ein gutes Geschäft verlieren könnten.)
Barney verfeinerte das Layout des Badezimmers, um neue Aufbewahrungsmöglichkeiten zu schaffen, und verwandelte den Raum zwischen Wand und Dusche in schwebende Regale für Handtücher und einen Schrank für Reinigungsmittel.Molly Culver
In Massachusetts fand Goodman ihre größte Erfolgsgeschichte in einem Leerverkauf. „Es war ein charmantes und charaktervolles Haus, aber so vernachlässigt und voller Müll, dass es mindestens drei Müllwagenladungen brauchte, um es so sauber zu bekommen, dass wir mit der Arbeit beginnen konnten“, erinnert sie sich. Trotzdem hat sich die harte Arbeit gelohnt: „Wir hatten Käufer für dieses Haus, noch bevor es fertig war, und haben in fünf Monaten einen Gewinn von rund 80.000 US-Dollar erzielt.“
Verbringen Sie mit Bedacht
Wenn ein House Flip als Outfit für einen besonderen Anlass neu interpretiert würde – und Sie ein begrenztes Budget hätten – wofür würden Sie das „echte“ Geld ausgeben? Ihr Schmuck? Deine Schuhe? Für ein 3.000 Quadratfuß großes, 60 Jahre altes Haus in den nördlichen Vororten von Chicago hat Kaehler viel für High-End-Geräte (einen Sub-Zero-Kühlschrank und eine Wolf-Reihe), Marmortheken, Grastapeten und Visual Comfort-Armaturen investiert . Und als sie verkaufte, erzielte sie in fünf Monaten eine Rendite von 20 Prozent auf ihre Investition.
„Millennials machen jetzt 37 Prozent der Hauskäufer aus, und als Gruppe wollen sie keine Dinge kaufen; Sie kaufen gerne Erlebnisse“, sagt Iwona Petrov. Der Impuls, dieses Gefühl der Erfahrung zu schaffen, hat sie bei ihrer Farbwahl viel mutiger gemacht – zum Beispiel hat sie kürzlich eine dunkelgrüne Fliese in einer Küche eingesetzt, anstatt sich dem sicheren und immer im Trend liegenden Weiß zuzuwenden. „Sagen Sie etwas anderes als das, was bereits auf dem Markt ist“, fordert sie.
Designer sagen, dass der beste Weg nach vorne darin besteht, mehr für Elemente auszugeben, die am ehesten Aufsehen erregen – natürlich im Rahmen des Zumutbaren. „Ich bin ein großer Beleuchtungs-Junkie, und die Hardware lässt sich leicht aktualisieren, aber wir wollen auch nicht die Bank für Oberflächen sprengen“, sagt Barney. „Wir werfen nicht einfach alles weg, was wir bei Home Depot finden konnten, und wir bauen auch keinen Kronleuchter von Lindsey Adelman ein, weil es im Hinblick auf den Wiederverkauf keinen Sinn macht. Es gibt einen schmalen Grat, den du finden musst.“ Sie empfiehlt, mehr für das Hauptschlafzimmer und das Badezimmer auszugeben als beispielsweise für eine Gästetoilette: „Sie werden diese Rendite nicht erzielen, wenn Sie im gesamten Gästebad komplizierte Fliesen verlegen.“
Bei der Materialauswahl tendiert Priscilla Syade Hass zu Optionen, die „trendig, aber zeitlos“ sind.Mit freundlicher Genehmigung von Arbie Real Estate Solutions
Priscilla Syade Hass, ein in Brooklyn, New York, ansässiger Designer, der früher Brownstone-Interieurs für ein Entwicklungsunternehmen umgestaltet hat, hat festgestellt, dass moderne Entscheidungen dazu beitragen, dass sich Immobilien zum höchsten Preis verkaufen – selbst in historischen Häusern. „Ein bisschen Messing in den Leitungen oder Leuchten würde sich immer gut machen“, sagt sie. „Zeigen Sie ein bisschen Glamour.“
Goodman entdeckte, dass es möglich ist, einen High-End-Look für vergleichbare Peanuts zu kreieren – es kommt nur auf die Details an. „Box-Ladenschränke? Sicher – aber packen Sie sie in den Kühlschrank und fügen Sie Zierleisten an der Decke hinzu, um einen individuellen Küchenlook zu erhalten. Einfache U-Bahn-Fliese? Kein Problem! Lassen Sie es von Ihrem Installateur vertikal oder in einem Fischgrätenmuster ausführen, um ein bisschen mehr Interesse zu wecken“, schlägt sie vor. „Scheuen Sie sich nicht, bei einer gemusterten Fliese oder einer bestimmten Leuchte ein Risiko einzugehen. Wenn es mit grauen Wänden und weißen Schränken genauso aussieht wie jedes andere Haus auf dem Markt, warum sollten sie Ihr Haus kaufen? Gibt es einen lustigen Backsplash, gepaart mit den einfacheren Küchenelementen? Ein Statement-Spiegel im Badezimmer? Geben Sie ihnen etwas, an das sie sich erinnern werden. Sie müssen etwas einfügen, das ein wenig polarisierend sein könnte, weil es den Menschen etwas gibt, in das sie sich verlieben können.“
Bereiten Sie sich auf das Scheitern vor
Auch bei erfahrenen Flossen kann es mal schief gehen. „Mein größter Misserfolg war vielleicht das zweite Haus, das ich umgedreht habe“, sagt Liu. „Es war ein Haus im Ranch-Stil, das einen großartigen Grundriss für eine Familie hatte, aber es fehlte an interessanten architektonischen Details. Um das auszugleichen, haben wir mehr ausgegeben, als wir hätten verdienen sollen, um das Haus zu verschönern.“ Obwohl das Haus schnell unter Vertrag genommen wurde, führten die Upgrades nicht zu einem ausreichend hohen Schätzpreis, und Liu und ihr Partner erzielten letztendlich keinen Gewinn aus dem Projekt. Kurz gesagt, sie haben es für die Nachbarschaft übertrieben. „Wir mussten mit den Käufern und ihrer Hypothekenbank zusammenarbeiten, um unseren Preis zu senken, damit das Haus geschlossen werden konnte“, erinnert sich der Designer. „Wir hätten den Vertrag kündigen können, aber wir wären wahrscheinlich mit jemand anderem in der gleichen Situation gelandet. Es war eine schmerzhafte Lektion zu lernen, wo und wo nicht für eine Renovierung ausgegeben werden sollte.“
Das Projekt hat Liu eine Lehre mit auf den Weg gegeben: Entwerfen Sie das, was der Markt ertragen kann, und nicht, um Ihre ästhetischen Neigungen zu erfüllen. „Wenn Sie nicht wissen, was die Nachbarschaft in Bezug auf den Preis bieten kann, sollte ein Agent die erste Anlaufstelle sein, um herauszufinden, was die Comps in dieser Gegend sind“, sagt sie. „Diese Zahlen sollten Designern eine Vorstellung davon geben, wie viel sie ausgeben sollten und wo das Geld am besten für das Projekt ausgegeben wird.“
Goodman hat bei ihrem letzten Flip sogar Geld verloren – ein Beweis dafür, dass Timing genauso wichtig ist wie gutes Design. „Der Markt heizte sich auf, also kauften wir das Haus nicht so günstig, wie wir es uns gewünscht hätten, und es lag an einer schmalen Straße, was den Wiederverkauf einschränkte“, sagt sie. „Obwohl es großartig gelaufen ist, haben wir am Ende ein paar tausend Dollar verloren – kein epischer Fehlschlag, aber es ist mein einziger Flip, der nicht im grünen Bereich gelandet ist.“
Finden Sie das richtige Team
Es mag offensichtlich klingen, aber Sie möchten mit einem Team von Bauunternehmern und Handwerkern zusammenarbeiten, denen Sie vertrauen, wenn es um die eigentliche Arbeit der Umgestaltung Ihrer neuen Immobilie geht. „Versuchen Sie, mit Leuten zusammenzuarbeiten, die ihre Abrechnungen transparent und zuverlässig sind, wenn es darum geht, wann sie es tun, es sei denn, Sie möchten den ganzen Tag auf der Baustelle verbringen, um das Projekt zu verwalten“, sagt Liu. „Je länger der Bau dauert, desto mehr Geld kostet er.“
Und kennen Sie Ihren Makler: „Arbeiten Sie mit einem sachkundigen und etablierten Immobilienmakler zusammen, der dafür bekannt ist, in der Nachbarschaft zu verkaufen, in der Sie umdrehen“, fügt Liu hinzu. „Vielleicht haben sie sogar Kunden im Sinn, bevor das Projekt abgeschlossen ist. Wenn Zeit Geld ist, was es für mich immer war, ist es entscheidend, das Haus so schnell wie möglich unter Vertrag zu nehmen.“
Seien Sie vor allem gut zu sich selbst. Wie Barney sagt: „Ich bin gerne mein eigener Kunde – auch wenn ich wahrscheinlich der unentschlossenste Kunde von allen bin!“
Homepage-Bild: Um einen großen Medienraum in die Hauptsuite des Hauses zu verwandeln, fügte Sarah Malek Barney eine neue Wand hinzu, um den Raum in zwei Teile zu teilen. | Molly Culver
Comments are closed.