Thousands without adequate plumbing could be helped by minimum codes

73 NC-Bezirke haben keinen Mindestwohnungscode, den der Staat nicht verlangt. Mieter haben möglicherweise wenig Rückgriff und die Bedingungen können während einer Pandemie unsicher sein.

Wann Shane Dotson erhält eine Beschwerde, dass ein Haus in Rutherford County nicht ordnungsgemäß funktionierende Sanitäranlagen hat, er kann nicht viel tun.

Er kann der Beschwerde nachgehen und die Unterkunft besuchen. Er kann jede undichte Toilette und jeden defekten Warmwasserbereiter sorgfältig auf seinem Inspektionsbericht dokumentieren. Er kann Fotos von der Wohnung für die Aufzeichnungen des Landkreises machen und dem Mieter sein Mitgefühl aussprechen.

Aber Dotson, der der Direktor der Bauinspektionen für die Grafschaft ist, kann nicht verlangen, dass der Vermieter oder Hausbesitzer eines dieser Sanitärprobleme behebt. Sofern das Haus keine elektrischen Gefahren aufweist oder auf andere Weise eine Gefahr für das menschliche Leben darstellt, sind ihm die Hände gebunden.

Das liegt daran, dass Rutherford eine von 73 Grafschaften in North Carolina ist, in denen es auf Kreisebene keine Mindestwohnungsvorschriften gibt.

“Wir wurden wegen Beschwerden wegen Abwasserkanals auf dem Feld, wegen nicht angeschlossener Abwasserkanäle und wegen Menschen, die Häuser haben, in denen sie die Toilette im Wald benutzen, angerufen”, sagte Dotson.

„Damit gehen wir so weit wie möglich. Wir bringen Umweltgesundheit ein, um diesen Prozess zu bewältigen. Wir geben unser Bestes, aber wir haben keine Verordnung. “

Die Häuser, die Dotson bei diesen Anrufen sieht, sind keine Anomalien oder Einzelfälle.

Eine Analyse der Daten des US Census Bureau aus dem Jahr 2018 zeigt, dass geschätzten 12.544 Häusern in North Carolina irgendeine Art von Sanitär fehlt, wie z. B. heißes oder kaltes Leitungswasser, eine funktionierende Badewanne oder Dusche oder eine funktionierende Toilette. Bundesweit ist diese Zahl seit der vorherigen Datenerfassung des Census Bureau im Jahr 2013 um rund 24,5% gesunken.

Da die Fälle von Coronaviren im ganzen Bundesstaat weiter zunehmen, ist ein Mangel an geeigneten Leitungen in einer beliebigen Anzahl von Häusern in North Carolina möglicherweise ein dringenderes Problem als je zuvor: Ohne fließendes Wasser oder ein funktionierendes Waschbecken ist Händewaschen nicht möglich.

Und wenn in einem Landkreis kein Mindestwohnungsgesetz vorhanden ist, haben Menschen, die in Häusern ohne ordnungsgemäße Installation leben, nur wenige Orte, an denen sie sich wenden können, wenn die Pandemie weiter tobt.

Nach dem Gesetz des Bundesstaates haben Grafschaften und Gemeinden in North Carolina die Möglichkeit, Mindestwohnungsvorschriften festzulegen, dies ist jedoch nicht erforderlich.

Wenn ein Landkreis wie Rutherford keinen Mindestwohnungscode hat, können Mitarbeiter des Landkreises legal nichts tun, um zu verhindern, dass ein Haus verfällt. Sie können nur eingreifen, wenn das Haus in einem so schlechten Zustand ist, dass es „nicht für die menschliche Besiedlung geeignet“ ist. Dies ist das erste und einzige Mal, dass sie verlangen können, dass der Vermieter oder Hausbesitzer die notwendigen Reparaturen vornimmt oder das Haus verurteilt.

“In North Carolina ist es für eine lokale Regierung optional, einen Mindestwohnungscode zu erlassen”, sagte er Tyler Mulligan, Professor an der Chapel Hill School of Government der UNC.

„Wenn Sie keinen Mindestwohnungscode haben, haben Sie nur eine Reihe von Gesetzen, um unsichere Gebäude zu verurteilen. Ein Mindestwohnungsgesetz soll das Problem etwas früher lösen und Faktoren berücksichtigen, die ein Gebäude für die menschliche Besiedlung ungeeignet machen. “

Im Allgemeinen ist es wahrscheinlicher, dass städtische und vorstädtische Bezirke aufgrund der Zusammenhänge zwischen minderwertigem Wohnraum und höheren Kriminalitätsraten sowie schlechteren Ergebnissen im Bereich der öffentlichen Gesundheit einen Kodex erlassen, sagte Mulligan.

“In diesen städtischen Bezirken und Städten besteht der Wunsch, die negativen externen Effekte von verschlechtertem Wohnraum zu vermeiden”, sagte er. „Wenn jemand in minderwertigen Wohnungen lebt, betrifft dies nicht nur ihn in einem städtischen Gebiet. es betrifft auch ihre Nachbarn und rechtfertigt so eine öffentliche Reaktion. “

In diesen Landkreisen scheinen Mindestwohnungscodes den Trick zu tun.

Seit 1970 haben Grafschaften in North Carolina mit Mindestwohnungsvorschriften die Anzahl der Häuser mit unzureichenden Sanitäranlagen im Allgemeinen schneller reduziert als Bezirke ohne Mindestwohnungsvorschriften.

Charlotte, die Kreisstadt des Landkreises Mecklenburg, hat einen eigenen Mindestwohnungscode, der seit 1962 gilt. Der Code beschreibt speziell die Sanitärstandards, die Häuser in der Stadt erfüllen müssen, einschließlich „Es dürfen keine Lecks in einem Duschkabinenboden sein und / oder Wand “und„ Einrichtungen zur Bereitstellung von ausreichend heißem Wasser für jede Badewanne oder Dusche, Toilette und Küchenspüle “unter anderen Anforderungen.

Mike JenkinsCharlottes Koordinator für die Durchsetzung des Codes hat aus erster Hand gesehen, welche positiven Auswirkungen der Code auf die Beseitigung unzureichender Sanitärinstallationen in der Stadt hatte.

Jenkins begann seine Arbeit für die Stadt im Jahr 1985, als es in Teilen von Charlotte und seiner 3 km langen extraterritorialen Gerichtsbarkeit Häuser gab, die keine Inneninstallationen hatten und sich ausschließlich auf Nebengebäude stützten.

Jetzt sagte Jenkins, dass er und sein Team selten auf solche Häuser stoßen, obwohl sie immer noch Häuser mit Sanitärproblemen sehen.

“Hin und wieder stoßen wir auf ein Haus – eigentlich sehr selten -, das keine Inneninstallationen und kein Nebengebäude hat”, sagte Jenkins.

„Wir sehen eine gute Anzahl von Sanitärgehäusen, undichte Rohre. Wir sehen Klärgruben, die ausgefallen sind. Es gibt noch einige davon. “

Da Charlotte einen Mindestwohnungscode hat, haben Jenkins und sein Team die Befugnis, einzugreifen und zu verlangen, dass diese undichten Leitungen und fehlerhaften Abwassersysteme sowie alle anderen Verstöße gegen den Code vom Hausbesitzer oder Vermieter behoben werden.

Während die Standards für Mindestwohnungsvorschriften von Landkreis zu Landkreis oder von Stadt zu Stadt variieren können, sind die Durchsetzungsverfahren durch das Landesgesetz festgelegt und für jede lokale Regierung gleich.

“Die Standards können sich ändern, außer denen, die Ihnen vorgelesen werden (im Staatsstatut)”, sagte Mulligan. „Dann gibt es Durchsetzung. Und die Durchsetzung ist im gesamten Staat gleich. es muss die in der Satzung festgelegten Verfahren anwenden. “

Nach der Inspektion des Hauses bestimmt der Mitarbeiter des Landkreises oder der Stadt, ob Reparaturen durchgeführt werden können oder ob das Haus für eine Verurteilung geeignet ist.

Wenn es sich der Hausbesitzer oder Vermieter leisten kann, die notwendigen Reparaturen durchzuführen oder das Haus abzureißen, weist der Beamte sie an, dies innerhalb einer festgelegten Zeitspanne zu tun. Wenn der Hausbesitzer oder Vermieter es sich nicht leisten kann, Reparaturen durchzuführen oder das Haus abzureißen, kann die lokale Regierung die Reparaturen durchführen und die Kosten für die geleistete Arbeit als Pfandrecht an dem Grundstück festlegen.

Ein 2017 vom UNC Chapel Hill Center für Stadt- und Regionalstudien veröffentlichter Bericht legt nahe, dass Maßnahmen der lokalen Regierung, wie die Umsetzung von Mindestwohnungsvorschriften, einige der am dringendsten benötigten Lösungen für minderwertige Wohnbedingungen im ganzen Staat sind.

Die möglichen Kosten für Reparaturen und Abbrucharbeiten im Zusammenhang mit Mindestwohnungsvorschriften sind jedoch ein Grund dafür, dass Kommunalverwaltungen, insbesondere in kleineren und ländlichen Gebieten, die Umsetzung eines Gesetzes ablehnen könnten.

“Es kann ein ziemlich teurer Prozess für eine Regierung sein und zeitaufwändig”, sagte Mulligan. “Und das macht die Regierungen vorsichtig, wenn es darum geht, diese Macht zu nutzen, aber sie werden sie nutzen, wenn eine Situation schlimm genug ist.”

Danny SearcyDer Planungsdirektor von Rutherford County sagte per E-Mail, dass Budgetbeschränkungen des Landkreises ein Hauptgrund dafür sind, dass Rutherford County keinen Mindestwohnungscode implementiert hat.

„Nach einigen Untersuchungen zu möglichen Auswirkungen einer Verordnung auf das Budget, die die Verurteilung und Entfernung von Bauwerken mit einem Preis von mehreren tausend Dollar pro Vorfall in einem mehr als 565 Quadratmeilen großen Landkreis beinhaltete, könnte dies in einem ohnehin knappen Budget zu einer ziemlich entmutigenden Aufgabe werden “, Sagte Searcy.

Searcy sagte auch, dass die Bürger des Rutherford County in der Vergangenheit gegen Planungsverordnungen waren und frühere Versuche, landesweite Landnutzungs- und Zonierungsvorschriften umzusetzen, gescheitert sind, obwohl es in Forest City, der größten eingemeindeten Stadt des Landkreises, ein kommunales Mindestwohnungsgesetz gibt.

“Der Beitrag der lokalen Bürger war sehr klar, und unter Berücksichtigung des Mindestwohnungsgesetzes kann man spekulieren, dass das Fehlen von Zonen und eine umfassende Landnutzung einen Faktor darstellen”, sagte Searcy.

In Landkreisen ohne Mindestwohnungsgesetz, in denen die Bezirksbeamten keine Reparaturen verlangen können, sind Hausbesitzer, Vermieter und Mieter in erster Linie auf lokale gemeinnützige Organisationen angewiesen, um die Probleme der Sanitärinstallationen in ihren Häusern zu lösen.

In Rutherford County ist eine der gemeinnützigen Organisationen, die sich mit diesem Bedarf befasst, die Rutherford Housing Partnership, die einkommensschwachen, älteren und behinderten Hausbesitzern dringende Reparaturen von Eigenheimen ermöglicht.

Mel AiliffDer Exekutivdirektor der Organisation sagte, die Organisation habe derzeit 111 Anträge auf Reparatur in den Akten. Von diesen Anwendungen fordern 32 eine Art Sanitärreparatur an, die von der Installation einer behindertengerechten Dusche bis zur Verbindung des Hauses mit fließendem Wasser reichen kann.

Ailiff sagte, ein Mindestwohnungsgesetz würde helfen, einige der Probleme anzugehen, die RHP nicht lösen kann, da es gesetzlich vorgeschrieben wäre, dass die Häuser ordnungsgemäß sanitär sind, und der Landkreis könnte eingreifen, um einen Teil der Belastung zu tragen.

„Im Moment ist die Situation so, dass einige Häuser in einem so schlechten Zustand sind, dass die Menschen wirklich nicht in ihnen leben sollten, weil es nicht so ist, dass sie gefährlich sind, aber sie sind nicht sicher für die Familien, nur wegen der Gesundheitsrisiken unter diesen Bedingungen zu leben “, sagte Ailiff. “Aber es gibt wirklich nichts, was der Landkreis tun kann, um das Problem zu beheben.”

Während die Organisation versucht, so viele Bewerber wie möglich zu unterstützen, verfügen gemeinnützige Organisationen in der Realität nicht über genügend Finanzmittel oder Ressourcen, um jedes Problem in jedem Haus zu beheben. Der Staat bietet jedoch einige Ressourcen für diese Organisationen an, hauptsächlich über NC Housing Finanzagentur.

Die Agentur wurde 1973 von der NC-Generalversammlung gegründet, um Nordkarolinern, deren Wohnbedarf vom traditionellen Markt nicht gedeckt wird, zusätzliche Unterstützung zu bieten.

Die Agentur erhält Finanzmittel aus verschiedenen Bundes- und Landesquellen und verwaltet den NC Housing Trust Fund, der jährlich von der Generalversammlung finanziert wird und von einigen als die flexibelste Finanzierungsressource des Landes für den Wohnungsbau angesehen wird.

Die Agentur bietet verschiedene Zuschuss- und Darlehensprogramme an, um die Fähigkeit von Landkreisen und gemeinnützigen Organisationen zu stärken, Häuser in ihren Regionen zu reparieren, einschließlich des Dringlichkeitsreparaturprogramms, das älteren und behinderten Hausbesitzern im ganzen Staat zur Verfügung steht, deren Jahreseinkommen unter 50% des Einkommens ihres Landkreises liegt jährliches Durchschnittseinkommen.

Das Programm wird über den Housing Trust Fund finanziert und erhielt im Geschäftsjahr 2020 4,5 Mio. USD. Einzelne Landkreise und lokale Organisationen können im Rahmen des Programms jährlich bis zu 100.000 US-Dollar beantragen, oder 200.000 US-Dollar, wenn der Landkreis Teil eines Regierungsrates ist oder wenn die Organisation mehr als einem Landkreis dient. Landkreise, die Finanzmittel erhalten, stellen das Geld dann für Reparaturen an einzelnen Häusern zur Verfügung.

Personen, die im Rahmen des Programms bedient werden, können lebenslange Reparaturen in Höhe von maximal 10.000 US-Dollar für ihre Häuser erhalten. Dies reicht normalerweise aus, um entweder eine große Reparatur durchzuführen, z. B. die Installation eines neuen Daches oder eines völlig neuen Badezimmers, oder einige kleine Reparaturen, z. B. Reparaturen undichte Rohre oder Installation eines neuen Warmwasserbereiters.

Das Programm dient in der Regel zwischen 600 und 700 Hausbesitzern pro Jahr. Im vergangenen Jahr finanzierte das Programm Reparaturen in 52 Landkreisen, die von 37 Kommunalverwaltungen oder Gemeindepartnern durchgeführt wurden.

Rutherford County kann auf eine langjährige Erfahrung in der Beantragung und dem Erhalt von Finanzmitteln durch die Housing Finance Agency zurückblicken. Laut Searcy hat der Landkreis seit mindestens einem Jahrzehnt jährlich eine Finanzierung für dringende Reparaturen erhalten und arbeitet in der Regel mit der Rutherford Housing Partnership zusammen, um Anträge zu prüfen und die Reparaturen durchzuführen.

Aber selbst wenn Ressourcen wie das Dringende Reparaturprogramm vorhanden sind und gemeinnützige Organisationen die Grundlagen schaffen, können Tausende von Nordkarolinern jedes Jahr nicht die Hilfe erhalten, die sie benötigen – und ohne Mindestwohnungsvorschriften, um zu verhindern, dass Häuser verfallen, sind einige Bezirksangestellte Wie Dotson in Rutherford County befürchten sie, dass es nicht viel besser wird.

Dotson weiß, dass die Implementierung eines Mindestwohnungscodes ein harter Kampf wäre. Es würde Jahre dauern, um alle Häuser in der Grafschaft zu finden und zu reparieren, denen irgendeine Art von Sanitär fehlt, und es würde wahrscheinlich von einigen Vermietern und Hausbesitzern auf Gegenreaktionen gestoßen werden.

Aber für ihn wäre es ein lohnender Kampf, zu kämpfen.

“Ich denke, wenn sie es in kleinen Schritten unternommen haben, selbst wenn es sich um einen Fünf- oder Zehnjahresplan handelt, ist alles besser, als es nicht zu haben”, sagte Dotson.

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